本文来源：时代周报 作者：刘婷

靴子落地，广州成为全国一线城市中首个部分放开限购的城市。

9月20日，广州市人民政府办公厅发布《广州市人民政府办公厅关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（下称《通知》）。《通知》指出，将本市住房限购政策调整为，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，广州市户籍居民家庭限购2套住房；非广州市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房。

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与此同时，《通知》指出，将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受时代周报记者采访时表示，此次一揽子政策意在稳住楼市，稳定市场情绪，预计年内剩余的3个多月，广州商品房市场从持续下滑逐渐转入到探底企稳的走势。

政策发布后，多名广州二手房业主在接受时代周报记者采访时均表示，《通知》落地后，购房成本降低，有意向将房产降价出售以促进成交。

一名海珠区业主对时代周报记者表示，政策落地后已在业主群了解市场行情，对比同户型挂牌价。可以接受与同户型竞品持平的价格或降价出售。降幅方面，心理预期为10万元左右。

一名广州房产中介告诉时代周报记者，增值税免征年限“5改2”后，近2年买房的购房者有望加速卖房，将释放市场流动性，让置换链条转动起来，有效地促进“买一卖一”需求落地。

图源：图虫创意

政策组合拳

一个月内，广州多项楼市利好政策落地，政策组合拳效果显著。

8月30日，广州发布“认房不认贷”政策。政策指出，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

9月8日，广州下调房贷利率。具体而言，首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于30%，利率下限为LPR-10BP；二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于40%，利率下限为LPR+30BP。

9月20日，广州多区放开限购，增值税免征年限“5改2”。新政落地后，对市场影响几何？

镜鉴咨询创始人张宏伟对时代周报记者表示，《通知》增加了在核心主城区6个区的购房群体的基数，有助于越秀、海珠、天河、白云、南沙等这几个区的市场需求尤其是改善需求的释放。《通知》政策配合认房不认贷措施，成为一线城市、强二线城市激活改善需求的“政策利器”，预计后续更多的一二线城市跟进政策组合拳。

易居研究院研究总监严跃进表示，此次广州放开限购政策信号意义非常强。限购政策的放开本身就是认房不认贷以后全国各地的重要趋势。广州开始放开限购，也就意味着限购政策从二线城市的放开，开始进入到一线城市。此外，增值税政策做了调整，对降低二手房的交易成本有益。现在二手房挂牌量比较多，很多人急于换房，成本降低后，则有助于进一步促进二手房交易的活跃。

李宇嘉认为，《通知》旨在促进商品房流通和循环，更好地满足新市民、年轻人、外来人口扎根广州的诉求。目前，各大城市住房需求转向改善型需求，广州换房需求也比较突出。同时，广州外来人口规模大，刚需购房者规模也较大，呈现出刚需和改善齐头并进的态势。但近期，二手房挂牌量快速上升，交易周期拉明显长。增值税免征期“5年改2年”的目的，就是为了降低交易环节成本，促进“卖一买一”的顺畅，既满足刚需，也疏通换房需求，确保刚需和改善、新房和二手住房的良性循环。

助力“银十”

楼市“银十”即将到来，政策利好落地后，对市场影响几何？

一名广州本地房企营销负责人对时代周报记者表示，“认房不认贷”落地后，楼盘的到访量有明显提升，但成交量未有显著变化。当下购房者的观望情绪仍然浓厚，从业者均在等待新一轮政策利好。在多区放开限购后，预计今年国庆小长假期间看房量会比去年提升，成交方面也有好转预期。

在政策利好下，广州二手房市场走出止跌行情。

广州中原研究发展部数据显示，2023年8月，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）8156宗，市场经历“四连跌”后，在8月实现止跌回升；环比2023年7月同期（8096宗）环比微升0.7%，同比去年8月同期上涨3.4%。

新房方面，楼盘成交放缓，广州消化周期时隔6个月后再次抬头。广州中原研究发展部数据显示，由于今年6-8月成交出现明显下滑，去化能力减弱，导致广州库存消化周期在持续下降的趋势下有所转向，目前已逼近17个月水平。

在开发商供货加大背景下，广州楼市“银十”可期。

据合富研究院最新监测，9月新货入市超3000套，政策落地将推动“金九银十”房企推货量快速拉升。然而需要注意的是，当前市场信心仍受制约，适当的“价格让利”仍是促进项目业绩回笼的关键因素。