本文是《极简投研》的第121篇文章。文章仅记录个人思考，不构成投资建议，作者没有群、不收费荐股、不代客理财。

记得读书的时候去深圳找实习，坐地铁到会展中心站，出地铁口的时候，感到无比震撼——宽阔而笔直的马路，高楼林立，却并不密集，分布的错落有致，由于是上班时间，路上车很少，被阳光晒的锃亮的柏油马路，天蓝蓝的，绿化也很规整很用心。

(资料图片)

我穿着蹩脚的鞋子和肥大的衣服，乡巴佬进城了，那个时候感觉有些自卑，认为金融是高学历、高智商的人的工作，我不合适，我不属于这里，应该打道回府的……

当然，现在不这样认为了。

尤其在我研究完中国国贸，以及本文的主人公陆家嘴后，自己终于更加理性的看待一些事情，不必妄自菲薄。

一、陆家嘴概述

上海陆家嘴92年成立，93年上市，在浦东新区，天津红桥区及苏州高新区等地从事房地产综合开发业务。

公司主营业务包括：

①房产销售（37%）：收入主要来自于前滩东方悦澜、天津海上花苑二期等项目，公司还有368亿存货，毛利率25%。

②物业租赁（26%）：公司的核心资产是位于上海陆家嘴核心区的写字楼，共计191万平米，对应财报上的400亿投资性房地产，每年能够带来30-40亿的租金收入，毛利率70%。

③物业管理（16%）：包括办公物业、商业物业、酒店物业、会展物业、住宅物业，毛利率10%。

④金融服务（15%）：公司还有信托、保险、证券的金融业务，或许在上海起家，所以对金融业务很向往，公司提到过“地产+金融“两轮驱动，其中保险和证券业务不温不火，但陆家嘴国际信托近年来都创造了十亿以上的利润，注册资本更是剑指行业天花板。

二、陆家嘴的投资逻辑

陆家嘴有四个主要业务，分别是：房产销售（37%）、物业租赁（26%）、物业管理（16%）、金融服务（15%）。

与传统的房地产开发商不同，公司所开发的项目小部分用来出售，大部分用来作为投资性房地产对外出租，当然这也并没有特别之处，公司的特别之处在于，其投资性房地产坐落于上海的金融中心——陆家嘴，就如公司的名字一样。

但是公司叫做陆家嘴就一定能够在陆家嘴盘根落地吗？

是的，公司背后有着强大的股权背景作为支撑，公司本就是专门被授权在上海陆家嘴的金融贸易区搞土地成片开发和综合经营的，这才是公司的核心竞争力，其他的一切包括物业管理、房产销售都只是水到渠成。

在寸土寸金的陆家嘴搞土地开发很容易遭遇天花板，但是目前公司有着较为丰富的在建项目和土地储备，未来10年的增长不愁，也就是说，除了稳稳的收租以外，公司还可以有一定的增长。

公司的另一项业务是金融服务，其在疫情期间贡献了超过其营收比例的利润比例，是有着品牌背书的金融机构，至少要比那些野鸡名字听上去更体面，更像那么回事儿，当然，这也让公司的财务分析变得更加棘手一些。

总之，公司在强大的股权背景下，以物业租赁和金融服务为双核心，附带了房产销售和物业管理，每年在保证稳定现金流入的同时，由于众多正在开发的项目和土地储备，未来还会有一些增长。

这是公司的基本盘，公司所要面对的现实则要残酷得多。

由于公司写字楼多出租给金融公司，金融业是周期性行业，目前整个金融业处于周期的底部，这也间接拖累了公司的业务。

表现在财务上：营收19年触顶，20-22年稳步、持续下滑，背后的原因推测是疫情，而据23年中报，这种下滑趋势并没有因为疫情结束而止步；净利润22年膝盖斩；资产负债结构极差，资产负债率高达71%；现金流极差，类现金100亿，短期借款165亿，一年内到期非流动负债145亿，长期借款108亿，应付债券274亿，感觉随时要绷不住了；经营现金流净值极差，时常为负，而且差净利润一大截，公司的净利润已经够差了，但是经营现金流净值还能更差；股利支付率达50%，然而，当看到之前的分析，如此惊人的股利支付率有种竭泽而渔的感觉。

然而，公司在财务上也有变好的迹象，表现在，根据23年半年报，净利润23年可能会触底反弹，同时净利润也在恢复，疫情中，毛利率41%，净利率12%，而疫情后的23年中报，毛利率67%，净利率24%。

总之，公司的基本盘是好的，但是由于处于周期底部的金融业的拖累，目前公司整体处于十分艰难的阶段，但从净利润和盈利能力上，也看到了变好的迹象。

三、陆家嘴的估值

随着实体经济恢复，股市和金融业回暖，届时陆家嘴股价可能会借着金融业上升的趋势，有一波反弹，毕竟陆家嘴的股价已经横盘4年了，恰好等于3年疫情+1年后疫情时代。

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