界面新闻记者 | 王妤涵


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在美联储加息的环境下,企业境外融资成本持续上升,对于需要依重外部借贷及杠杆投资的房地产信托基金(REITs)来说,如何盈利成为重大考验。

8月15日,越秀房地产投资信托基金(以下简称“越秀房托”)发布2023年中期业绩。

报告显示,今年上半年,越秀房托实现经营收入10.61亿元,同比上涨12.4%;物业收入净额7.63亿元,较2022年中期上升11%;中期分派每个基金单位约0.0541元,按年计算的分派收益率为7.07%。

截至期末,越秀房托资产总值454.43亿元,同比2022年期末上升3.6%。目前,越秀房托持有物业组合共10项,主要位于广州、上海、武汉、杭州、香港5个城市。收入按地区划分,广州依旧占比最高,达到88%,为9.354亿元,其次为上海和武汉各占比约5%。

越秀房托的收入按具体业态来看,写字楼占比最大,为58%,同比减少0.04%,在下行市场环境下保持稳定。广州国际金融中心(西塔)和越秀金融大厦重点租户续租率分别达100%和94%,续租租金分别提升2.7%和6%。

但受供应量和经济环境影响,越秀房托整体写字楼的出租率面临下滑。这家公司位于广州的财富广场、城建大厦、国金中心、越秀金融大厦等物业,今年上半年的出租率同比分别下降了2.8、8.2、6.9、6.4个百分点。

截至到今年6月底,越秀房托旗下写字楼的整体出租率为84%、整体期末租金单价约188.8元/平方米/月。

面对写字楼市场的波动,越秀房托董事长及行政总裁林德良称,上半年广州的写字楼新增供应达到了30多万平方米,“对我们来说,经营压力是非常大的”。

越秀房托另一项主要收入来自酒店及公寓,占比24%,同比增长0.55%。据越秀房托介绍,紧抓休闲消费档口,酒店及公寓的整体经营已恢复至疫情前水平。

据悉,广州四季酒店和雅诗阁服务公寓平均房价分别为2202元/间/晚和1101元/间/晚,分别同比上涨41.3%和10.7%,均超过2019年同期水平。但入住率还有待提升,上半年广州四季酒店的入住率为79.5%,雅诗阁公寓的平均入住率为90.3%。

另外,批发商场收入为1.08亿元,同比增长0.7%,占比10%;零售商场为0.85亿元,同比增长0.1%,客流有所恢复,经营稳步回升。

林德良在业绩会上表示,2023年上半年越秀房托应对经济后疫情种种挑战,实现商业长期价值,公司回报率符合市场预期,房托基金仍然是防御性较好的产品。

今年3月,越秀房托完成首期人民币15亿元上海自贸区债发行,票面利率4.15%,提前置换了部分今年到期融资;并于6月完成人民币40亿元跨境直贷(固定利率3.2%)、首期人民币15亿元提款,确保流动性风险得到有效管控。

越秀房托管理层表示,预计8月份完成40亿元人民币贷款置换后,利率敞口将下降至48%。目前境外融资主体的功能货币已调整为港币,计划通过融资结构调整增加低成本人民币融资占比的方式,逐步收窄汇率敞口。

在REITs普遍面对美元加息导致的融资成本增高背景下,越秀房托通过把握境内外融资成本利差窗口,调整融资结构,以人民币贷款置换存量境外外币融资,平抑整体融资成本。

对于下半年的市场走势,林德良表示,目前广州的国际航班开通量只达到了44%,随着下半年全球经济复苏以及国际航班的增加,加上暑假、中秋、国庆等节假日的加持,酒店、公寓、商场等有望迎来更多客源支持,对下半年的表现持乐观态度。

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