近日，广州市首批老旧小区成片连片改造项目——广州北站东侧片区正式开工。126个老旧小区“打包”统筹推进微改造，不仅要“焕新”社区人居环境、补齐公共服务短板，还要挖掘片区文、商、旅、创等多元社区价值，重振“新华墟市”、打造“烟火中轴”，为拥有花都第一家电影院的新华街片区注入新活力，与在建的大型免税综合体形成联动效应。
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据悉，为推进老旧小区提档升级，广州市积极正在成片连片改造老旧小区，由单个小区改造向成片连片纵深推进，由小区物理空间改造向街区社会治理转变，立足更广阔的视角，整体统筹、高效发挥片区存量空间、公服设施及文商旅创等资源禀赋，综合治理，全面提质，发挥片区改造辐射带动作用，实现人居环境、文化环境、营商环境“三提升”。花都区广州北站东侧片区正是其中之一。
现状：拥有花都最老电影院，紧邻未来免税综合体
广州北站东侧老旧小区成片连片微改造项目北至秀全大道、南至新街河、东至建设路、西至新民路，占地面积约71．4公顷。
项目北部紧邻中旅免税综合体，未来将依托空铁北站枢纽门户定位，导入高端商业服务、城市免税零售、T4航站楼、生态居住等业态。本次片区微改造将借力北站区域整体设计，全面提升老城区公共服务配套设施，为老城区注入新活力。
片区内有五个社区以及一条村（新华村），现状居住8002户，总人口22859人。片区建成度高，建筑密度较大，建筑普遍较矮，空置率较高。市政设施较为落后老旧且数量不足。停车设施总体供给不足。行政办公用地集聚，但与生活息息相关的生活圈配套设施（如医疗卫生、教育、体育、文化娱乐、社区服务等）、公共活动空间、公共绿地空间较为稀缺。
片区内路网密集、树荫连绵，生活气息浓厚，超90％的沿路建筑首层均为商业功能，商铺面积约5．3万平方米。南北贯穿其中的新中路是新华老城区最具烟火气的马路，拥有花都区最老派的商业步行街之一（太子步行街）、最繁华的菜市场之一（新华市场）、最早的电影院（花都1958影院）等，但由于建设年代较早，亟需进行整体品质提升。片区沿路摊贩以菜市场集中区、小吃食品类、手工饰品类、专业维修类为主，产业需进一步优化提升。
小区微改造：先入户调查居民需求，再形成设计方案
项目组联合社区居委会，通过问卷调查、入户访谈和深入调查等方式了解居民需求。本次老旧小区改造涉及四个社区，共126个老旧小区，据花都区住建局介绍，截至目前已收到2577户居民改造意愿调查问卷，其中同意参与改造2439户，同意出资用于后续管养1809户。
根据调查，居民的主要需求集中于房屋建筑本体的基础改造项目，以及排水、消防、铺装、小区入口等方面。其中，100％的居民希望重置雨污分流，超80％的居民希望修缮楼栋本体，超60％的居民希望完成三线下地。
项目组现场实地调研，小区大多数楼栋门破旧、缺乏对讲系统，楼栋内灯具损坏、墙面污损、缺乏消防设施。小区内道路不平，缺乏适老化设施、无障碍设施、电梯。室外排水设施老旧、照明缺失、消火栓破损。车辆在空地、街巷停车为主，停车不规范问题较严重。
本次改造包括房屋本体部分的楼道修缮、外立面整治、楼栋“三线”整治、适老化设施改造、维修房屋户外构造构件等；公共空间部分的公共“三线”整治、道路修缮、雨污分流及管道清淤、安装维修照明设施、监控系统补点及改造等；人居环境部分，对社区空间、道路空间、公共空间、产业空间、绿地空间等内容和节点进行改造。在实施方案及设计阶段，建设单位／代建单位会同设计单位将就居民意愿进一步详细调查，充分征求意见再确定最终方案。
拆旧建新：拆除空置危房，新建邻里中心
本次改造范围内，有一栋处于封闭状态的危房，计划拆除重建场地，释放闲置的城市空间，提升场地空间品质，注入区域运转动力，探索微改造项目中的创新模式，形成具有广州特色的“城市系统和谐更新”。
项目计划活化空间，完善公共服务，连接周边建筑公共功能。据花都区住建局介绍，根据目前最新设计方案，项目拟复建片区邻里中心（党员驿站），通过提振党建 ＋公服，为群众提供便利，进一步扩大敞开空间约200平方米提供给附近居民作为活动休闲场地。
产业提升：打造新中路轴线，建设“新华市场＋墟市”双核心
广州北站东侧老旧小区除了居住属性，还有商业属性。项目支持行政国企单位自主改造自有物业，优先公共属性功能，增强区域活力。同时，鼓励建筑首层“住转商”，增加便民服务设施品类和新兴商业业态。国有物业融合集中发展，建议联合业主及社会资本实现“1＋1＞2”的产业提升。
项目提出，打造新中路老城记忆轴线，南北向串联，老区旧芯缝合。依托“新中路”轴线及商业大道发展轴线打造提升的契机，推进沿街立面改造，促进片区整体提升；结合本地业态，融合当地文化，建设“新华市场＋墟市”双核心；沿新中路轴线，落实多个节点的改造，以点连线、以线成面。
在新中路福宁社区段，项目将重点设计新华街市的入口空间和交通节点空间。路口增设人行过街设施，局部抬高路口地面空间，整理沿街建筑立面；另外，改造新华市场牌坊，修复损坏的部分，增设有特色的建筑构件。在新中路丰盛社区段、新民社区段、华南社区段，项目将提升道路两侧建筑立面，增设临时摊位外摆区和非机动车道，增设城市家具和人行休憩空间等景观设施。
“北站片区”将引入缤纷“集社”的理念，进行空间流线的设计、立面风貌和景观环境的提升，包括婴儿岛改造、1958影院有机更新、红砖坊周边环境提升等多个内容。改造后，新华市场和新华墟市的室内空间将往室外和住宅底商延伸，形成“泛集市”的商业空间。因此打造出有氛围活跃的泛市场，拓展户外的经营面积，增加社区的营收，街区内居民的生活更加便捷和有活力。
长效管养：党群共建，持续发展
以党群共建助力片区管养，从“改造街区管理、老旧小区管理、活力氛围打造”三方面展开，探索创新片区全域服务、专业物业管理、业主自行管理等多元融合的片区物业管养模式；以社区治理带动街区有机更新，对街区保护与居住环境优化的同时，挖掘街区历史文化、民俗文化、地域特色，实现产业升级；以“城市运营”视角维续长效治理，构建政府引导、市场运作、公众参与的城市更新模式，腾退公房空间，完善配套功能，统筹整合资源，凝聚发展合力，高质量打造具有花都特色、能自我造血、可持续发展的亮点示范片区。
文：李天研
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