广州南站又有大动作了。

2023年7月28日，在南站万科中心入驻企业签约仪式暨产业联盟成立仪式上，外界再一次感受到了广州南站的雄心。

早在2021年，广州市规划和自然资源局公布的《广州南站核心区城市设计》方案就提出，要把广州南站打造为“世界级超大型TOD”。

(资料图片仅供参考)

所谓TOD，是以公共交通为导向的发展模式，围绕交通枢纽造城。从规划来看，广州南站的定位是广州其他TOD望尘莫及的。

但挑战也不小，要成为“世界级超大型TOD”，意味着广州南站要变成“高铁+地铁+产业+商业+居住”的“站城一体”超大型综合体。这可不是小森林，而是一片超级热带雨林。

南站万科中心入驻企业签约仪式暨产业联盟成立仪式给这个目标来了一支强心剂。资料显示，南站万科中心规划建筑面积约168万㎡，涵盖了企业总部、产业集群、公寓、酒店、国际会展及商业街区，是广州南站成为“世界级超大型TOD”的核心承载地。

这次签约仪式暨产业联盟成立仪式之后，南站万科中心已引入中建四局、三雄极光、李锦记、佳宁娜、亚朵酒店、天河城喜街等多家行业龙头，产业集群效应已经显现。

用广州南站地区管委会党组成员、常务副主任、石壁街党工委书记郭军勉的话来说，此次南站万科中心产业联盟的成立，将加快推进南站片区产业高质量发展，为广州南站建成世界级TOD添上加速度。

企业是产业的核心要素，随着越来越多企业总部的聚集，广州南站的“产-城-人”成长飞轮，将加速转动。

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粤港澳大湾区塔尖上的“明珠”

要深入理解广州南站，得从粤港澳大湾区讲起。

一个趋势是，从全球范围来看，世界级湾区已经成为一个国家乃至一个地理板块的经济风向标和增长极。这一点，从美国纽约湾区、美国旧金山湾区、日本东京湾区都能看出。

作为最年轻的世界级湾区，粤港澳大湾区的这种特质也正在彰显。这个由9个内陆城市及2个特别行政区组成、总面积5.6万平方公里的区域，如今总人口超过8000万，区域GDP超过13万亿元。

你也许很难想象，粤港澳大湾区以不到全国0.6%的国土面积，创造了10%以上的GDP！毫无疑问，粤港澳大湾区已成为中国开放程度最高、经济活力最强、科创密度最高的区域之一。

纵观粤港澳大湾区，广州是当之无愧的核心城市。作为华南的政治、经济、文化中心，广州带着“千年商都”的底蕴，不断向世界核心城市迈进。

而作为中国通往世界的南大门，强大的交通网络是广州坚实的底气。广州拥有全球最繁忙的机场——白云机场，亚洲最繁忙的高铁站——广州南站。

其中，广州南站于2010年1月30日正式投入使用。仅仅7年后，广州南站全年到发旅客1.3525亿人，首次跃居全国第一。从那以后，在这个数据上，广州南站一直是第一，堪称“超级流量发动机”。

也正因此，历版城市总体规划中，关于广州“城市性质”的表述，都少不了“综合交通枢纽”这个关键词。与此同时，纵观历年政府规划，广州南站的定位正在发生微妙的改变。

翻阅历史资料可知，在2006年的规划中，广州南站的定位是“珠三角轨道交通的重要枢纽”；到了2011年和2013年，变成了“华南地区综合客运枢纽”和“华南商贸中心”；2016年的时候，再度变成“泛珠CBD”；到了2020年，已经升级成为“大湾区枢纽门户”。

真正发生质变的是2021年，政府规划中要把广州南站打造为“世界级超大型TOD”。

这里边有两个重要变化。一是辐射范围，从广佛到华南和泛珠，再到全世界。二是核心功能，从单纯的交通枢纽到中心商务区，再到站城一体的湾区门户生态。

广州南站通达9省，串联7大省会及经济特区城市群，但它不仅仅是一个核心交通枢纽，更是不断汇聚物流、人流、资金流的世界级城市产业集群。

在笔者看来，广州南站已然是粤港澳大湾区塔尖上耀眼的“明珠”。

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世界级枢纽之上的门户资产

“明珠”的持续耀眼，离不开产业集群的发力。

时间回到2016年，万科大手笔拿下广州南站六宗地块，起拍楼面价为7000-9100元／平方米。当时很多人其实没看懂万科的这波操作，因为彼时的广州南站，尽管已是华南地区客流量最大的高铁站，但商业与人居氛围还未显现，一度被视为单纯的交通枢纽。

但站在如今的视角往回看，不得不佩服万科的前瞻眼光。往更深处看，笔者认为这源于万科对两个趋势的洞察：城市集群化，交通枢纽生态化。

粤港澳大湾区的迅猛发展和广州南站定位的变化，印证了这两个趋势。借着广州南站的超级流量，一个世界级商务区诞生了。

在这其中，南站万科中心是一个不可忽视的存在。关于TOD与城市的发展，学者毛蒋兴等人曾建构过一个模型，里边提到过几个核心要素：人流、资金流、信息流、技术流。

▲高铁建设对城市发展影响模型（来源：毛蒋兴）

在笔者看来，其实可以理解为人气、资金、商业、产业等要素。这些要素不断活跃，这个区域就能不断发展。

那么，南站万科中心是否具备这些要素呢？我们一个个来看。

首先看人气。这一点毋庸置疑，广州南站商务区位于粤港澳大湾区核心位置，依托5条高铁线路、3条城际轨道、4条城市轨道——

30分钟到珠江新城，17分钟到东莞，37分钟到深圳，48分钟到香港，1小时覆盖粤港澳大湾区所有城市，4小时辐射华南生活圈，8小时联通全国……

拼人气，亚洲最繁忙的高铁站就没输过。

其次看商业。这里配套有26万㎡中轴生态广场，有广州首个地下四层立体商业——南站花城汇，有天河城喜街已开业，有地标建筑南北塔与珠江新城东西塔遥相呼应……下一个珠江新城，已然在眼前。

最后看资金和产业。如今的南站万科中心，已经有中建四局、三雄极光、佳宁娜、李锦记等企业落户，超100+企业已进驻办公。此外，还有正佳文商旅、国际医疗产业中心等12个项目签约，预计总投资额超千亿元。

数据显示，佳宁娜商业大厦在广州万科产城代运营下，开业10个月即实现出租率100%。万科的商业运营能力可见一斑。

在南站万科中心入驻企业签约仪式暨产业联盟成立仪式上，佳宁娜的企业代表直言，“从购置、建成到开业运营的三年时间里，我们仅来过南站两次……这里发生的巨变让我们感到惊叹，仅仅两三年的时间，广州南站商务区已经蝶变成一座多元业态的高铁新城”。

随着一栋栋酒店、公寓、商场、写字楼的拔地而起，南站万科中心已经成为广州南站商务区“产城融合”的新样板。

正如广州万科副总经理李庆松所言，万科进入广州20载，一直努力与城市发展共成长，南站万科中心将为企业入驻、产业发展构建立体的产城融合生态，驱动及赋能企业与城市无限生长。

不难想象，随着人气、资金、商业、产业的不断集聚，上海虹桥CBD的蝶变一定会在广州南站再次上演。而作为核心区域的南站万科中心，可以称得上是湾区门户资产。

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与世界级资产一同向上生长

这样一份湾区门户资产不是空中楼阁，而是看得见摸得着的。

正如我们刚才分析的那样，南站万科中心的交通、产业、商业都已经成型且不断发展。除此之外，这里的生活配套也一样出彩。

周边有长隆旅游度假区，这是一个年接待旅客达1200万人次的AAAAA级景区。旅游度假区旁边，自然环境无需多言。还有斥资120亿打造的世界最大的顶级专业足球场，最高可容纳10万人。

医疗方面，有广州富力医院Ucla Health附属医院，这是世界顶级医院Ucla Health在中国的首家附属医院。教育方面，更有来自英国的著名私立学校——博耐顿学校（Benenden School），涵盖幼儿园、小学、初中、高中等全年龄段教育体系。

配套不断完善的同时，万科的“产城融合”还在继续。最近，南站万科中心的新地块已经正式亮相。

这个项目格调非凡，它以“海上丝绸之路”为灵感来源，并在建筑风格中融入独特的岭南文化，别有韵味。

广州是海上丝绸之路的起点之一。如今，粤港澳大湾区和广州南站的发展，与海上丝绸之路的包容开放精神是一脉相承的。在万科看来，广州南站以丝为起点，构“丝”新航线，开启新时代的“丝路文化”。

这样的理念在项目中随处可见。在建筑上，新项目摒弃了传统的玻璃幕墙和限高手法，通过“红墙碧瓦”描绘出岭南建筑的特有韵味，通过围合的院落式布局和高低错落的建筑形态，突出了岭南生态花园办公的核心概念。

在装修上，项目提取“海上丝绸之路”里的丝绸、陶瓷与香料元素，结合现代设计语言来打造整个场地。例如，用江水肌理与丝绸特点来构建铺装体系，将陶板色彩演变为地面装饰金属条，通过淡香植物提升广场室外空间的景观性和疗愈性……

从景观来看，项目有恢弘大气的入口水景，动静结合、层次分明、水面倒映，意境十足。还有别具一格的户外人文空间、林荫绰约的道路、汲取番禺特色和丝绸元素的室内灵动空间，以及带来沉浸式场景体验的茶室。

实话说，这已经颠覆了人们对商务办公场景的认知。走进这里，更像置身于旅游景点。商务与生活，在这里得到了完美平衡。

如今，有些企业已经率先行动，抢先入驻。以照明行业的龙头企业三雄极光来说，他们非常感谢南站万科中心为他们打造的定制化、高质量的总部大楼和办公空间。期待未来在这办公，亲身感受南站万科中心多元立体的产城融合生态和万科产业链生态服务。

从此，办公场景不再是冰冷的物理空间，也可以是文化气息十足的活力之地。

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尾声

广州南站的巨变背后，是粤港澳大湾区的历史使命。

纵观全球，60%以上的生产总值，都聚集在距离海岸线200公里的范围之内。在这其中，四大世界级湾区脱颖而出，它们就是纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区和粤港澳大湾区。

回望历史，无论是纽约湾区、旧金山湾区还是东京湾区，都经历了一个从小到大、由大到巨的过程。从产业变迁上看，它们都经历了港口经济、工业经济、服务经济、创新经济几个阶段。

如今，以广州南站商务区的强势崛起为契机，粤港澳大湾区——这个最年轻的世界级湾区，正在加速起飞。

这股浪潮，已经涌动到每一个人的面前。