编辑 | 虞尔湖

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出品 | 潮起网「于见专栏」

从过去三十年的高速发展到三年疫情进入低谷期，再到如今行业回暖复苏在即，房地产行业的周期性兴衰，像是我国实体经济的晴雨表，更是我国以房地产为代表的支柱产业，由粗放式发展转向高质量发展的缩影。

2023年8月8日，龙湖集团创业至今刚好三十年。对于一个人而言，三十岁被称为而立之年，是其独立开创事业的新起点。但是之于与房地产行业共同成长起来的龙湖集团而言，意义显然更加非凡。

据观察，过去三十年，龙湖集团交出了一份在业界首屈一指的成绩单。一方面，龙湖集团自1993年在重庆起步后，业务已遍及国内高线城市，并逐步形成了涵盖开发、运营、服务三大业务板块的行业竞争力，位列世界500强的行业地位，也足以印证其厚积薄发的企业底蕴。

另一方面，三十年的行业风云变幻，其发展历程也是几经浮沉。在其三大业务板块逐渐形成协同效应、生态效应后，也在消费市场与资本市场，同时释放出其商业价值。

那么，在房地产行业新的发展周期中，行业龙头企业龙湖集团站在成立三十周年这个新起点，将有着什么样的新改变，在一轮的市场搏击中，如何再次站在高山之巅？我们通过其过去三十年的发展轨迹，或许可以追根溯源，找到答案。

业绩稳健，基本盘扎实

过去三年的疫情，让很多实体行业元气大伤，甚至被连根拔起。房地产行业同样遭受重创，可谓百废待兴。

2022年自然无需细说，根据克而瑞统计，2022年，TOP100房企全年销售总额72878.7亿元，同比下滑42%。

另据Wind数据显示，截至3月8日，已有73家上市房企发布了2022年盈利预警或业绩快报。其中，43家企业预亏，占比近六成。时至6月份，行业数据依然不容乐观。

数据显示，TOP100房企6月单月业绩环比增长8.5%，环比增幅处于历年同期的最低水平，同比降低28.1%，单月业绩增速由正转负，6月业绩规模低于去年同期。2023年累计业绩同比微增0.2%，增幅较前两月有明显回落。

难能可贵的是，作为房地产行业的头部企业，龙湖集团无论是在疫情肆虐的2022年，还是刚刚过去的2023年上半年，都逆势交出了亮眼的成绩单。财报数据显示，龙湖集团2022年核心净利达225.4亿元，稳中有增。其中，运营及服务收入增长25%至236亿元。

而2023年上半年，龙湖集团累计实现总合同销售金额985.2亿元，同比增长14.81%。截至6月末，龙湖集团累计实现经营性收入约121.8亿元（含税金额约129.7亿元），股东应占溢利为74.8亿元，剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利同比增长6.1%至65.5亿元。

8月10日，龙湖集团公布最新运营数据，1-7月公司累计实现合同销售额为1101.2亿元，同比增长5.8%。

也正是因为其业绩表现稳健，龙湖集团连续三年入围2023年《财富》世界500强排行榜，排名持续提升至第402位。由此可见，行业整体形势下行之时，龙湖集团的基本盘，依然十分“扎实”。

众所周知，大风大浪中航行的巨轮，舵手的掌舵能力及随机应变能力，是巨轮逢凶化吉、化险为夷的重要保证，而龙湖集团在这样的行业考验之下，也无异于练就了一身“内功”，足以令其处变不惊、业绩逆势上扬，因此得以在经济下行、行业滑坡之时扭转局面，甚至在市场的大江大河中逆流而上。

三大业务板块协同，围绕“一个龙湖”共振

据观察，成立30年的龙湖集团，一直有着清晰的发展战略脉络。

早年，龙湖集团就针对地产开发、运营（商业投资，长租公寓）、服务（龙湖智创生活、智慧营造）齐头并进、各个击破，因此也形成了龙湖集团基于开发、运营、服务的三大业务板块。这也被称为龙湖集团“1+2+2”五大航道的协同发展战略。

无论是其开发业务板块的开山之作龙湖花园南苑，还是掀起托斯卡纳洋房风潮的龙湖滟澜山，又或者是从北京佛香阁下的大屋顶——颐和原著，到融汇质与美，广州的城市新封面——龙湖天奕，每个经典的开发项目，都堪称龙湖集团商业大厦平地而起的“作品”。

与此同时，龙湖集团在地产开发之外，还发力商业运营、物业管理等板块，由商业投资、租赁住房及物业管理组成的经营性收入，也成为为集团贡献持续稳定收入和利润的“现金牛”。

以龙湖集团2022年的财报数据为例，2022年除地产开发外，由运营及服务组成的经营性收入同比增长25%至236亿元，经营利润占比进一步提升至27%，不仅撑起了龙湖全年的业绩增长，也使得龙湖的利润更加多元化，现金流来源更加充沛，发展更加均衡，抗风险能力更强。

数据表明，龙湖集团的业绩多元化、不同业务之间的协同效应已经呈现。例如，2023年上半年，龙湖集团经营性含税收入达到129.7亿元，同比增长10.1%，其中运营收入67.8亿元，服务收入61.9亿元。由此可见，运营业务和服务业务，已成为与地产开发并行的第二和第三增长曲线，龙湖面向未来的阵势已经拉开。

值得一提的是，作为龙湖集团全新推出的“智慧营造”品牌，龙湖龙智造，也已快速成为代建行业的有力竞争者。据了解，龙湖在江北区拿下了一个12万平方米的代建项目，将在年内登场。

而且，尽管龙湖集团布局的业务面很广，但是并非无章可循，而是依托“一个龙湖”形成生态共振。据了解，所谓的“一个龙湖”，指的是龙湖集团丰富的产品线齐头并进发展，形成协同互补的生态效应。

可以预见的是，作为其“智慧营造”品牌的龙湖龙智造，也将进一步填补龙湖集团原有服务场景的空白地带，为其完善行业生态、补足生态短板释放活力，为其未来谋求第二、第三增长曲线的战略布局，带来更大的想象空间。

产品与服务升维，重新定义房产行业

一家企业的价值，可以通过资本市场与消费市场的双重反馈，看出其真实水平。在资本市场，龙湖集团一直被专业投资机构持续肯定，自2017年开始，龙湖集团获得境内外全投资级评级，并延续至今。而且，2021年，龙湖集团被纳入恒生指数成份股，正式成为蓝筹股的一员。

在今年的业绩增长态势下，龙湖集团更是成为今年首个获国际评级机构惠誉上调展望的内房上市公司，除惠誉外，标普、穆迪均给予龙湖投资级评级，龙湖集团继续保持境内外“全投资级”评级。

而在消费市场，龙湖集团的市场表现更是可圈可点。以近年炙手可热的长租公寓航道为例，龙湖集团为国内首批进军租赁住房领域的房企之一，集团旗下的冠寓，7年多来依靠其扎实的运营，受到了市场及客户的认可。

如今，冠寓于产品的迭代亦在延续，全新的4.0产品在公共社交、装修颜值、户内生活场景三方面进行更为精细的打磨，冠寓更是成为Z时代人群热捧的对象。

由此，长租公寓航道由长租公寓-冠寓、产业办公-蓝海引擎、服务式公寓以及活力街区-欢肆组成的四条产品线组成，覆盖的全场景也清晰可见。

除了在消费场景方面，龙湖集团不断通过产品补齐“空白地带”外，龙湖集团还在基于智慧城市生活的多元化服务方面深入布局，并释放出其生态价值。例如，在其服务业务板块，致力于让城市生活更宜居、更韧性、更智慧，龙湖智创生活已连续14年满意度超90%。

而作为善待最具生命力的土壤，龙湖智创生活推出了珑之名、尊享、乐享、惠享四大产品体系。其中，仅“尊享”产品便进阶40多项定制服务、精心打磨60多个细节标准，由此也可以对龙湖集团对产品服务的极致追求，窥见一斑。

与此同时，智慧营造品牌龙湖龙智造传承龙湖过去30年产品经验，其龙智研策、龙智设计、龙智建管、龙智精工、千丁数科也形成了五大业务飞轮协同效应，为客户提供定位策划、开发管理、虚拟建造、城市更新、数字孪生等一站式、全业态的服务，也为智慧城市营造提供了全新的解法。

通过龙湖集团以房地产开发为原始基点，横向延展的发展理念可以看出，在产品与服务升维的同时，龙湖集团可谓与蓬勃发展的城市共生、共兴、共创。

结语

作为房地产行业名副其实的头部企业，龙湖集团用30年的坚守，在垂直行业构建了其扎实的基本盘，并通过多元化布局，形成了围绕其三大业务的多元化商业模式、生态化的生态体系。

通过其前瞻性布局不难看出，龙湖集团或许不只是一家房地产公司，更是一家现代化的科技企业，是智慧城市建设的推动者，更是健康平衡生活方式的践行者。而且，在推动社会进步的同时，龙湖集团也在积极投身公益，践行其“善待你一生”的使命，将其创业初心与坚守的社会责任感，落到实处。

值得期待的是，龙湖投资价值与商业价值，也将因为看得见的市场反馈、资本市场投资者的积极“投票”支持，以及持续发展的理念，而为龙湖集团未来的发展带来想象力，甚至为整个房地产行业注入极大的信心。