今天上午，央行3月LPR数据出炉了：果然没降。

1年期3.7%，5年期以上4.6%。

为什么？其实在意料之中。

我在早晨发了条朋友圈，简单说了背后的逻辑。最大的原因是，央妈还在等。

毕竟，此前“降准+降息”的开年大礼包已经砸下来，一季度暖风不断，但楼市这块冰，偏偏就是捂不化。

说明问题不在央行，而在于整体的市场信心还在扭转。

需求不振，信心不足，放水太快反而会适得其反。当前应该关注的重点，不是央行，而是地方政府。

在金融委会议吹响“大反攻”号角之后，转折点已经出现。

半年前还是人人喊打的房地产，为什么转眼成了各大部委的呵护对象？

实在是，形势比人强。

从官方数据就可以看出，楼市是不救不行了。

房子还是不好卖。1—2月份，住宅销售面积下降13.8%，销售额下降22.1%。

开发商还是没钱。1—2月份，房地产开发企业到位资金同比下降17.7%。

再这么下去，房地产如何发挥支柱产业的作用？

所以，各大部委强力出手，已经成了当下最大的楼市基调：稳增长，是必须的。

财政部：年内不具备扩大房地产税试点改革的条件。

央行：稳中求进，防范化解房地产市场风险。

银保监会：鼓励机构稳妥有序推进并购贷款，促进房地产业良性循环和健康发展。

证监会：积极配合有关部门有力有效化解房地产企业风险。

外汇局：配合有关部门促进房地产健康稳定发展。

相比之下，降息只是节奏问题。

这次降息的失约，也在意料之中，央行早已释放了预告信号。

3月15日起，央行公布了2000亿元中期借贷便利（MLF）操作和100亿元公开市场逆回购操作，中标利率分别是2.85%和2.10%，与上月持平。

这意味着两件事：

一，MLF直接影响LPR（简单理解版：LPR=MLF利率+18家银行加点）。前者不动，后者的变化空间自然就小了；

二，本次MLF利率没变，但规模有所增加，可以看作是“继续宽信用”的一个信号。

不过，想要召唤信心与需求，货币政策独木难支。

即便1月份放出“降准+降息”的大招，2月社会融资规模也仅仅增长1.19万亿，低于预期的2.22万亿。

今年1-2月，以个人房贷为主题的中长期贷款减少459亿元，为有数据统计以来首次负增长。

这些都是信心不足的直白证据。

关键的问题是，贷款传导环节存在问题时，降息意义不太大。

也有专家表示，如果措施没有达到预期效果，有可能反而让市场恐慌。与其匆忙出手，不如让子弹再飞一会儿。

事实上，各大城市的实际房贷利率，已经在急剧下降。

商业银行系统、地方政府、开发商达成了共识，不断刷新着利率“下限”，刺激楼市消费。

据不完全统计，年后到现在，已经有菏泽、福州、重庆、赣州、佛山、南宁、北海、自贡、驻马店、唐山等10个城市降低购房首付。

作为一线城市的广州，年后已经迎来了房贷利率的几连降。

主流银行利率首套房区间从5.5%-5.65%，降低到5.2%-5.4%；有商业银行已经降到5.2%——已经接近去年初的水平。

我有个去年买在5.95%的朋友，心态已经崩过好几回了。

其他三大一线城市里，深圳首套4.9%是一线最低。

上海地区各大银行的首套房贷利率已下降至4.95%；

北京首套、二套分别为5.15%、5.65%。

郑州“19条”出台后，房贷利率自然不会按兵不动。据新浪乐居报道，郑州首套新房是5.39%，二手房低至4.9%。

苏州更夸张，房贷利率全面开启“4字头”时代，甚至“放弃加点”。

据时代财经报道，苏州大部分银行的利率跌至4.6-4.65%，与去年相比，个别银行的房贷利率跌了至少1%。

图片来源：居者苏州

据中国证券报消息，就在刚刚过去的周末，湖北襄阳、十堰两地的部分银行下调房贷，幅度在40BP至45BP，部分银行利率调整后低于5.3%。

银行对个人房贷业务的态度，也来了个180度大转变。放款时间从原来的两三个月，到现在的“没有等待期”，颇有种卖方市场转买方市场的感觉。

要知道，追查首付来源，去年可是对炒房群体的“精准狙击”。之前踩盘无论是一手还是二手，中介都先问一句客户的首付来源，避免自己竹篮打水。

换句话说，现在银行也在盼着你买房啊。

LPR连续两月保持不变，后续会怎么走？

简单一句话：央行铁定会继续降息。甚至在二季度进一步降准。

楼市回暖，成为拉动经济的主力军，是大概率事件。

越来越多城市加入“呼唤小阳春”的行列，但分化也在悄悄发生。不是每一个城市，都能振作起来。

越核心的放松幅度就越小。比如同样是降低首付比例，有些城市是全部区域，而佛山只是非限购区实行。

“限购”和“限价”，才是王炸武器，也就意味着不会轻易拿出来用。

不过，东莞已经取消了土拍限售价，广州也有限价政策调整的风声传出。热点城市的入手机会，迎来一个不错的窗口期。

至于下一步的降息和降准还要等多久，关键还是要看一季度的经济数据如何。

目前，1-2月份国民经济恢复好于预期，工业产出、零售消费、固定投资与外贸指标均出现超预期增长。

国家统计局新闻发言人付凌晖也说，“从数据上来看，中国经济呈现出了真正的暖意。”

如今，国际国内形势的不确定性，确实在上升。

俄乌冲突、中美摩擦，国内疫情变得严峻，影响因素比较复杂。

但中国楼市有一条规律，是比较简单清晰的，那就是房贷利率和房价涨幅的负相关：

房贷利率下降，房价涨幅将会上升。

最主要的原因是，房贷利率降低后，首付、购房成本的门槛下降，将释放出大量的需求。

比如，同样是200万商贷，30年期+等额本息，利率4.6%比5%的总利息要少26.83万元，相当于省出一笔装修费了。

如今，房贷利率一降再降，可以看做是为房价上涨蓄力。时机成熟，一触即发。

布局速度，要加快了。