大家一起去抄底？

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10万买在市中心，期权长达200年

如果我和你说——

10万块，能在首都买套房，你信吗？

你肯定会说，扯淡吧，就算是10年前，10万块在北京也不可能买到一套房。别说北京了，放眼全世界所有国家的首都，恐怕也买不到这么便宜的房子。

说实话，之前我也是这么想的，哪个首都的房价，能有这么低？

但最近一位俄罗斯留学小伙颠覆了我的认知。他在网络上发布视频称——

自己只花了12.5万人民币，就在莫斯科买到一套精装修二手房。

12.5万人民币？俄罗斯首都莫斯科？精装修？

是的，这位小伙还带网友们参观了他新买的房子，看起来确实不错。这套房子产权面积33.1平方，没有公摊面积，阳台是赠送的，而且——

产权期限高达200年。

说实话，我都心动了！这个价格在北京买个厕所都够呛。现在学习俄语，去俄罗斯买房，还来得及吗？

按照这个留学生的说法，仅仅一个月前，这套房子还要250万卢布（折合人民币20多万），现在相当于半价，所以他就出手了。

而之所以会价格暴降，全是因为俄乌战争之后，西方制裁俄罗斯，导致卢布暴跌。

俄乌战争开打至今已有21天，却仿佛过了半个世纪。冲突升级以来，西方世界对俄罗斯用上了金融、科技、网络、电子、贸易、资源等全方位的制裁，就连俄罗斯的猫、俄罗斯的树都未能幸免。

在这一系列的制裁之后，俄罗斯官方货币卢布疯狂贬值，接连创下历史新低。

2月20日，1美元兑77.4卢布；到了3月8日，1美元能兑138卢布，1卢布兑0.048人民币，也就说不到5分钱。

有人做了一个形象的对比，电商平台上一包500张的A4纸价格是19.9元，也就是说——

1卢布甚至买不到1张A4纸，跌成了名副其实的废纸。

按照那个留学生的逻辑，卢布暴跌，他手上的人民币就狠狠地升值了，所以他才及时出手捡了个漏。

但，卢布跌了，莫斯科的房子，就真有这么便宜吗？

2

莫斯科的房价，并不低

那个俄罗斯留学小伙的视频里，掩盖了一个关键信息。

有人发现，在这个视频中，房屋协议上的地址是萨拉托夫市——

一个距离莫斯科超过850公里的地方。

这都快赶上北京到吉林的距离了。换句话说，这小伙买的房并不在莫斯科市中心，而是一个很偏远的地方，相当于国内的三四线城市。

要知道，在北京花10万能买一套房令人惊讶，但在鹤岗，这可就不稀奇了。我查了一下，萨拉托夫市冬天的平均气温是零下12℃，刚好和鹤岗差不多。

哪怕你真跑去捡便宜，这里也不太适合居住，冬天特别漫长，而且大部分都是阴天。

我们说回莫斯科，和世界上任何一个首都一样，这里的房价并不低。折合成人民币，莫斯科市中心的均价也不低于2万。

长期以来，莫斯科房价都站在俄罗斯全国45座大型城市的榜首。

在高档住宅扎堆的莫斯科CBD，约三分之一的房子价格高于1.2亿卢布（约合1360万人民币），低于3000万卢布（约合340万人民币）的公寓仅占1%。

在知乎上，一个叫问荆的答主总结了过去20年里，莫斯科的房价走势——

2000-2007年油价上涨，俄罗斯经济腾飞，房价飙升，从每平米700美金→6000美金。

2007-2009年受到全球金融危机的影响，房价受挫，从每平米6000美金→4000美金。

2009-2013年走出经济危机，大环境向好，房价随之反弹，从每平米4000美金→5500美金。

2013-2017年克里米亚事件爆发，西方国家对俄罗斯施加了制裁，卢布贬值，房价大幅下跌，从每平米5500美金→2500美金。

2017-2019年俄罗斯经济企稳并缓慢复苏，卢布小幅升值，房价震荡上行，从每平米2500美金→2700美金。

到现在，莫斯科市区的房价平均在2万人民币/平米以上。

当然，和我们的北上广深比起来，这个房价好像也不算很高。但拉长时间来看，莫斯科的房价涨幅非常吓人。

有人曾做过这样一个测算，莫斯科的一套公寓住宅在1991年只要500卢布/平米，到2015年需要30万卢布/平米。

更重要的是，俄罗斯1998年时新旧卢布兑换比为1:1000。于是，有人在计算莫斯科房价膨胀倍数时，就会主动乘以1000，最终得出的结果是——

莫斯科房价，24年间涨了60万倍。

这个房价涨幅，已经可以破世界纪录了。为什么会这么夸张？一个重要的原因在于通货膨胀。

1990年代初期，俄罗斯通胀率一度超过800%。而当时的中国，通货膨胀也号称是改革开放以来最严重的，是25.5%。你可以想想，有多夸张。

而且，根据智谷趋势的调查，在莫斯科买房还有极高的交易成本——

外国人持有的房屋用于出租时，需要缴纳20%的租金收益税。五年之内出售房产时，如果有增值收益，还需要缴纳20%的资本利得税。

俄罗斯房产交易中涉及的税费，是整个欧洲最高的。

这样的房子，你还敢抄底吗？

3

真实的俄罗斯楼市

从土地面积上来说，俄罗斯是当今世界上最大的国家，国土面积有1709.82万平方千米，几乎是“老二”加拿大的两倍。

有着世界第一的国土面积，俄罗斯的人口却不算特别多。截至2020年，俄罗斯的总人口1.46亿。而且由于气候太冷，70%以上的人口，都集中生活在西部。

根据石榴询财的调查，俄罗斯国家统计局数据也显示，整个国家大于100万人口的城市只有15座——

首都莫斯科人口1248万，文化中心圣彼得堡人口539万，排名第三的西伯利亚，人口才162万。

这要是放在中国，莫斯科人口规模都只能勉强排进前十，西伯利亚这样的城市，只能算三线。

房地产的发展，终究离不开人口，从这个角度来说，俄罗斯真正有潜力的城市，也就那么几个。

因此除了莫斯科、圣彼得堡等地方的房价一直在涨，俄罗斯其他城市和我们的广大三四线城市一样，基本上都在阴跌。

另一方面，核心城市的房价，又注定不会便宜。

早在数年前，去到莫斯科采访的某中国记者就感慨——

“莫斯科的旅馆好贵，一个普普通通的单人间就要100美金。”

90年代后，俄罗斯推行私有化改革，房地产开始走向市场化，房价也随之节节攀升。

到2008年经济危机前，俄罗斯房价的年增长一度达到70%。实际上，早在2004年，莫斯科市中心带有三个卧室的公寓价格已超过了100万美元，那时候俄罗斯人均月收入——

还不到400美元。

换句话说，当时的一个普通俄罗斯人，如果要全款买下这房子，不吃不喝需要208年！

更有意思的是，有媒体曾统计过，在俄罗斯的购房群里中——

有70%的并非是莫斯科居民。

俄罗斯各地富起来的人们，纷纷把钱投向莫斯科房地产。而且，投资客里，还有一半是来自境外。热钱的涌入，不仅拉高了莫斯科的房价，也让这里一度成为“全球最贵城市”——

2006年，莫斯科物价超越东京、首尔，排名世界第一。

当时，莫斯科的一杯咖啡要10美元，全世界最贵。

而在莫斯科等大城市之外，遍地都是“鹤岗”这样的城市。

冰火两重天，同样是俄罗斯楼市的宿命。

4

尾声

一个现实是，无论古今中外，核心城市的房价都不便宜。

看看那些全球一线城市吧，伦敦、纽约、巴黎、东京、香港、新加坡、悉尼、洛杉矶、芝加哥、迪拜……哪一个不是贵的离谱？

事实上，一线城市的房价从来就没低过，从唐朝开始就非常贵。就连一代“诗王”白居易也被调侃“长安米贵，居大不易”。

写到这里，结论已经明了——

那些蠢蠢欲动还想去莫斯科抄底楼市的人，还是洗洗睡吧！

所谓的“白菜价”，不过是一厢情愿和天方夜谭。