指导价平息了深圳楼市的狂热，也使之沉入谷底。

当下的新房二手房市场都面临前所未有的重创，尤其是二手房，几乎是停摆状态，2月成交数据出来，823套，创下近15年来新低。

有数据显示，深圳二手房成交，一半以上都是趋近指导价的房源。接近指导价即意味着可以足额贷款，可以加杠杆了。反向思维，想快速卖房的朋友，将价格调至指导价附近，你的房子也就离卖掉不远了。

当然，还有一类房源同样可以快速成交，那就是不受指导价约束的房子，比如香蜜湖的侨香村。

最近的侨香村带看成交异常活跃，据第三方数据监测，在过去的2月，二手房带看热度前十之名中，侨香村排名第三。

一方面是因为不受指导价的影响，可按成交价贷款；另一方面，本身楼盘地段、配套都不差，相比周边其他商品住宅性价比突出，所以引起了不少购房者的关注。

为什么侨香村不受指导价约束？在解答这个问题之前，必然绕不开一个因素，安居房。

1、10年涨幅16倍

首先，侨香村不是村，它是经济适用房（安居房），按照政策规定，安居房只要满一定年限是可以转商品房上市交易的。

侨香村的解售年限是十年，2011年建成的侨香村刚好是解除限售年限的时候，然而指导价是2021年初制定的，侨香村完美地避过了指导价政策。

根据2月17日链家网数据，侨香村的报价13-18万/平，而旁边翠海花园指导价13.1万/平。

不过，当笔者再想去了解房源价格的时候，链家网、乐有家都已经不予显示侨香村。

据中介反映，由于缺乏指导价，目前全网都已经下架侨香村房源数据。成交方面，2月，90平三房一卫户型，成交总价1300万左右，折算单价约15万/平。

要知道，2011年侨香村定向销售单价8922元/平，不到1万，如今成交单价15万/平，涨幅翻了近16倍，这样的涨幅丝毫不输于其他商品房。

侨香村为何以受欢迎？从楼盘的品质来看，其实算不上亮点，外立面略显陈旧、南北面噪音影响、户型设计等。

但地段配套优秀，身处香蜜湖核心位置，妥妥地豪宅地段；距离地铁侨香站300米左右；中学是福田实验本部校区；又是次新小区（2011年）。

再就是价格，1300万买香蜜湖核心区3房，学校、地铁、次新，在同等地段的华侨城、深圳湾很难买到。

像侨香村这类安居房绝非是个例，比如去年大热的龙悦居四期，同样是安居房，涨幅也是一骑绝尘，顶峰时期，63平两房最高成交总价750万，折算单价约11.9万/平。

然而2014年，龙悦居四期定向销售单价仅6千+/平，63平两房总价仅需40万左右，涨幅也是十几倍。

由于过分炒作，当前龙悦居四期正逐渐回归理性，同户型总价已回落至530万左右，不过，对于原业主来说，横竖都是赚，只是多少的问题。

2、套利工具？

就当下深圳安居房的现状来看，安居房不管是和周边新房还是二手房相比，都存在巨大的价差。

就安居房转让规则来看，限售期限略长，一般为10年，但后续解售后就可以获得和普通商品房同样的待遇，这很难不让一些人为之疯狂。

本该是作为城市中低收入人群的福利，到头来却成了某些人的套利工具。

然而在未来的一段时间，这个套利工具可能还会持续存在。根据深圳公布的“十四五”住房规划中，5年内商品住宅供应35万套，公共住房供应54万套。

54万套的公共住房，包含公共租赁住房6万套、保障性租赁住房40万套、共有产权房8万套。

公共租赁和保障性租赁住房都是以租赁形式为主，只租不售。重要的是8万套的共有产权房。

何以共有产权住房？根据官方的解释是“共有产权住房对应我市主导用途为可售型人才住房和安居型商品房”。

也就是说这8万套的共有产权房以后可流入二手房市场交易。虽然不多，但接近了深圳一年半的新房供应量，未来，还是有不少家庭可以受益的。

而且，官方已经明示，共有产权房8万套要有约束性，直白地说，就是当做绩效一样，一定要完成，为此还设置了监督考核机制。

在上一个五年计划中，共有产权房还只是鼓励研究共有产权模式，而此次共有产权房被纳入硬性的目标计划，可见官方的决心还是很强的。

不过，伴随安居房出现巨大的套利漏洞，目前也有部分声音指出，“安居房就不应该补地价上市，如果想退出，按现有安居房价格同时像商品房二手房给个指导价流转给安居库”

安居房的销售价格明显低于周边房价，2011年侨香村的价格不到9千/平，而周边二手房价约3万/平；2014年龙悦居四期销售价格6千/平，市场价近2万/平。几年解售之后，又以商品房卖出，获得巨大利润。

有人认为这不合适，也有人认为存在即合理，如果是你，会怎么看呢？