又有两座大城市的楼市调控大幅放宽，这两座城市分别是东莞和南通，都是GDP万亿级别的城市，并且一座是深圳旁边的，一座是上海旁边的。

东莞大幅放宽房贷要求

昨天下午，东莞传出消息说，中国银行宣布不查首付资金来源，同时也不再强制要求银行流水达到月供的2倍以上。

按照目前东莞的房价，一套房子大约需要300多万元，也就是首付100万左右，分30年的话每个月的月供是1万2千多。

如果按照目前东莞普通打工人的收入水平来说，要靠夫妻俩独立攒够100万首付的话，绝大部分人是无法在35岁完成的。

所以他们要买房，免不了需要向父母、亲戚朋友借钱，但是如果按照之前那样严查首付来源的话，很多人都会被刷掉，因为按照规定只能是直系亲属转入的资金才可以通过审核。

另外即便是能够从直系亲属那里凑够首付，但是由于要审核的资料很多，所以手续等各方面办下来都很繁琐，等待的时间也比较长。

然后即便是首付凑够了，很多人也未必能够通过流水这一关。因为按照2倍流水来算，在东莞买房的夫妻每月的收入流水差不多要达到2万5以上，试问东莞有多少人能够满足这个硬性要求？

所以说，东莞这套标准严格执行起来之后，很多有买房需求的年轻人都满足不了要求而被刷掉，剩下能满足条件的，大部分都是年龄偏大或者收入偏高的群体，他们该买房的，大部分其实早已买了房了。

因此自从去年初东莞严查首付来源和要求2倍流水等一系列调控政策出台后，东莞的楼市成交量就大幅下滑，给开发商们造成了很大的销售压力。

所以现在东莞不再查首付资金来源和放开2倍流水的要求，其实也是无奈之下的一种妥协，毕竟只有扩大了满足购房条件人群的基数，才能够增加房子的销量。

东莞不缺刚需，只缺买得起房的刚需

对于东莞这座城市来说，其实最不缺的就是刚需，而是缺少买得起房的刚需。

根据第七次人口普查的数据，东莞全市的常住人口数量达到1047万，位列广东省21个地级市中的第三名。

更重要的是，东莞人口结构的年轻程度，在广东省内仅次于深圳，并且几乎跟深圳不相上下，都是以年轻外来人口为主。

按照东莞的人口规模来估算的话，如果全部常住人口在东莞定居下来，全市至少需要300万套商品住房。

但是根据目前的统计数据，东莞目前有拿证的商品住房只有大约100万套左右，仅够满足三四百万人口的居住需求。

如果再考虑到深圳有很多人在东莞买房，这部分人口被算在了深圳的常住人口里面，预计又得占掉了东莞几十万套商品房。

因此笼统算下来，东莞目前居住在商品房里的人口，大概不超过全市常住人口的20%，所以东莞潜在的商品房缺口，至少还在200万套以上。

如果按照去年的一手住宅成交量来计算的话，东莞的商品房缺口大概还得40年才能填不上，所以说东莞这座城市，压根就不缺刚需。

对于东莞来说，房子卖不动，主要还是因为房价收入比过高，导致有实力买房的刚需群体偏少造成的。

因为目前东莞七八百万无房家庭里面，能够拿的出近百万首付，承受的起每个月上万元月供的家庭并不是很多。

所以东莞的房子要想卖得动，无非就是两条出路，要么就是房价普遍降下来，要么就是限购和房贷的政策放宽松，让更多的人买得起房。

20%首付或成未来主流

从目前的楼市状况来看，现在很多城市都面临类似于东莞这样的问题，该买房的人已经买了，剩下的都是买不起房的刚需。

所以要想扭转目前楼市低迷的状况，如果不搞炒房那一套，那就必须让更多买不起房的刚需能够买得起房。

而考虑到房价稳定对经济、金融、楼市的重要性，未来中国要走大幅降低房价的路子是不现实的，因为面临的代价是各方难以承受之重。

首先是银行受不了，因为房贷是以房产为抵押的，假如房子都值不了房贷的钱，那么银行的贷款就会面临收不回来的风险，那么银行就只能要求贷款者追加抵押。

这样一来，那些高位接盘的购房者也受不了，光是凑够首付就得砸锅卖铁，你还让我追加抵押，我拿什么去给你抵押呀？

所以如果房价大幅下降，金融系统肯定会受到巨大冲击，甚至会激化很多社会矛盾，从而冲击到整个经济，这样的结局肯定是国家不愿意看到的。

因此唯一可行的途径，就是在让房价保持稳定的同时，放宽限购、房贷政策，降低购房者的负担，从而变相实现降低房价的目的。

就目前的现状来看，能够降低的主要有两方面，第一个是房贷利率，减少购房者的月供压力。第二个是首付比例，降低刚需的上车门槛。

从最近各地的情况来看，国内已经有不少城市把首付降低到20%，其中还不乏一些经济较为发达的大中城市，因此可以判断，这种操作已经被默许了。

只要这种操作能够被默许，未来肯定会有更多城市效仿和跟进，所以湾叔觉得想要上车的人可以再等等，未来几个月大概率能够等到一个更优越的买房环境。