3月11日，广州市消委会通报了2021年投诉热点和案例。市消委会特别指出，《民法典》《广东省商品房预售管理条例》《广州市房屋交易监督管理办法》等强制性法律法规中，均对房地产商的销售行为进行了严格的规范，同时对消费者应当享受的权益和履行的义务给予了明确的规定，以保障买卖双方的权益。同时，国家和地方政府出台了限购、首付款、贷款、公积金等多个方面政策，都与购房交易息息相关，消费者不应忽视。

【案例简介】

2021年的6月，消费者范先生看中一套心仪的房屋，随即与房地产开发商签订了认购书，并交纳50万元预付款。随后，范先生通过其他途径打听得知，广州的购房政策规定，购房的首付款必须是自有资金，不能是借款。因范先生以前有办理过经营贷，且未还清，故不能再办理购房贷款，因此范先生后续无法完成该项购房交易。他去信给消委会反映，房地产商的销售人员在整个交易过程中，对这些涉及购房的首付政策、限贷政策只字未提，导致他目前陷入无法完成交易，进退两难的处境，希望消委会可以协助他拿回50万元的预付款。接来信后，消委会电话联系了范先生，仔细问及其交纳预付款细节，发现房地产商收取预付款的账户并非该房产项目的专门监管账户。而且在进行房屋交易付款前，房地产商业未主动向范先生出示《广州市房屋交易政策指引告知书》和要求他认真阅知后签名确认。抓住这一关键信息，消委会为范先生提供了下一步的维权指引。

【案例评析】

广州市消委会投诉部部长林雅莹指出，2021年3月17日，广州实施“首付款”审查新政：购房者申请按揭房贷，需要提供首付款账户流水证明，以佐证首付款是家庭自有资金，或者是父母、儿子等直系亲属自有的……如果经核实首付资金来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款者严禁准入。同年5月19日市住房和城乡建设局制订了《广州市房屋交易政策指引告知书》供房产交易当事人查阅，要求房地产开发企业、房地产中介服务机构及其经纪人员应在交易当事人进行房屋交易签约或付款前，主动向交易当事人出示《广州市房屋交易政策指引告知书》，请交易双方当事人认真阅知后签名确认。回到本案，房地产商应当根据上述规定，在房屋交易签约或付款前有责任主动向范先生告知相关交易政策。值得留意的是，尽管商家有主动告知的责任，但并非带有法律强制性告知义务。因此，作为精明的消费者，应当主动向房地产主管部门了解本地房屋交易政策的最新信息和相关政策，避免冲动购房。

其次，本案中，虽然房地产商没有主动告知消费者关于购房首付的政策，但因为签订的合同属于买卖双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律强制性规定，因此合同有效。因为消费者不符合购房政策而无法履行合同，属于消费者自身原因造成违约，其需承担相应的违约责任。

最后还需要关注房屋交易中对商品房预售款专用账户的规定。依据《广州市房屋交易监督管理办法》规定，房地产开发企业应当使用商品房预售款专用账户收存商品房预售款。“由此可见，本案中，房地产商未使用专门监管账户收取商品房预售款已涉嫌违法。若消费者在购房过程中，发现房地产商违规收取商品房预付款的，可据此向住建部门进行举报。”林雅莹说道。

广州市消委会信息通报会现场

文/广州日报·新花城记者：何颖思 通讯员 穗消宣图/广州日报·新花城记者：何颖思、莫伟浓 通讯员 穗消宣广州日报·新花城编辑：张宇