(相关资料图)

商界导读：给点阳光就灿烂。

一天时间，同个小区，成交价“暴涨”100万！
这事儿不管放在哪个城市，都像在听一个鬼故事。更何况发生在楼市“一蹶不振”的东莞，我更震惊了。
难道被按在地上一年多的东莞楼市，要再次起飞了？
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一个大新闻，震翻了东莞地产圈。
12月11日-12日两天，在东莞南城的恒大御景先后成交了两套同户型的82平两房。
11日的成交的一套单价在2.9万/㎡，总价240万。
12日的这套，成交价却突然飙升至338万！单价高达4.1万/㎡！
一天时间里，总价暴涨100万，平均每平涨了1万多！
这也太吓人了吧！
前不久，深圳也有过二手房业主反价100万的事件，但那房子总价千万，算下来涨幅10%。
而东莞这套房子，涨幅却达到了40%！只能用旱地拔葱来形容了。
后来有中介说，这笔成交可能是业主为了多贷款，做了高评估价的原因，属于特例。
不过，最近东莞确实有点躁动，近期频频出现二手房反价的情况，尤其是在主城区。
哪个标杆小区的业主卖房不反价，简直不好意思跟邻居打招呼。
一天涨12万，顶多算是“小抬一手”。
南城的万科金域华府期，前两天成交一套77平的两房，成交价从308万涨到了320万。
上浮50万，说明业主有点认真了。
松山湖板块的金域松湖，11月的时候，80平的两房成交价在300万左右，而最近的成交价格已经去到了349万。
还有咬着后糟牙拼命反价的，比如西平片区的标杆楼盘景湖时代。
之前100平的三房价格已经降到了430万。
而最近这段时间，100平左右的三房成交价已经涨到了480万，更有不少业主挂出了550万以上的价格，反价100万以上！
▲图源：链家
如此硬核操作，东莞的二手房业主要么是闻到了春天的味道，要么就是打算放手一搏了。
而眼看二手房业主们风生水起，东莞的新房也开始不甘示弱，居然也选择了涨价！
最先开头的是黄江的保利科学城时区，之前的均价还不到3万/㎡，上个月开始把均价恢复到了3.2万/㎡
随后其他镇区的楼盘也开始跟风涨价，多少随一点吧。
寮步某楼盘，宣布每平米上涨200元，常平一楼盘宣布全线产品价格上调5%，虎门的楼盘也收回了优惠。
别的先不说，这么一顿猛如虎的操作之后，东莞楼市表面上看起来，倒真的有了一夜回春的感觉。
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趴了一年多的东莞楼市，为何突然躁动起来了？主要有几点因素。
1、大环境的变化，最近这两个月利好政策频出。
不得不说，“金融十六条”“三支箭”等利好政策的出台，确实是在很大程度上刺激了一部分城市的楼市，让市场信心和热度都有了极大回升。
2、深圳楼市的小幅回暖。
自从11月深圳二手房成交量出现较大程度回升之后，东莞楼市就坐不住了。
对于东莞而言，与深圳大哥同呼吸共命运已经成了一种习惯。
3、佛山限购的放松，形成参照效应。
佛山本月全面放松限购，在整个大湾区的城市心中都掀起了波澜。
而东莞和佛山在各方面的条件都相差不大，所以一时之间，东莞即将跟进放松限购的消息也传得满城风雨。
这也在一定程度上刺激了东莞楼市。
不过，从总体数据上看，东莞楼市还没有彻底走出反转的行情。
11月东莞一手住宅成交2580套，环比下跌14.8%，成交量连续2个月下跌。
新房成交均价为26757元/㎡，同比回落7%，环比回落10%。
量价齐跌。
▲数据来源：乐有家
二手住宅网签2291套，虽然环比上涨了13.4%，但是相比起去年每月8000套左右的成交量，依旧处在低位。
二手房网签均价约21880元/㎡与上月基本持平。
综合来看，东莞二手房虽然止跌企稳，但要说全面反弹还为时尚早。
▲数据来源：乐有家
另外，截止到11月份，东莞商品住宅库存剩余442万方，按照现有的去化速度，去化周期长达17.5个月，足够卖一年半。
除此之外，东莞的二手房挂牌量也开始激增。
据诸葛找房上的东莞二手房挂牌数量显示，截至12月，东莞二手房挂牌量已经高达7.8万套，而且在11月底的时候，还曾一度冲上过8万大关。
▲图源：诸葛找房
要知道东莞去年同期二手房挂牌数量仅约4.5万套，也就是说1年的时间，挂牌量增加了约1.7倍。
不论是新房市场还是二手房市场，都面临着比较严峻的去化压力。某些二手房业主，是蹦跶得太早了。
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东莞楼市现在处于什么阶段呢？刚刚经历了最难的一年，正在“挤水分”。
一二手市场哀嚎一片，从年初熬到了年尾，还是没能爬出泥潭。
但这并非完全坏事，刚好给了东莞一个重整旗鼓的好机会。
毕竟，从2020年开始，东莞楼市上涨得太猛了！
深圳客大批涌入，东莞楼市一时供不应求，众人恐慌性入场，房价宛如坐上了火箭。
当年房价一年暴涨29%，超过深圳，冠绝全国。
东莞楼市那一年的大爆发，甚至直接涨崩了很多深圳买房人的心态。
有人跑去深圳12345投诉，说2019年底，他以2万/㎡的价格卖了东莞城南的两套房子，置换到了深圳，结果深圳一直在横盘，他卖掉的房子却涨到了7万/㎡！
算了一下亏了1000万！心都在滴血。
▲来源：深圳12345平台
而也是在那一波普涨中，东莞很多镇街的房价完全脱离了经济发展的基本面，变成了无源之水。
比如黄江，经济始终处于中游，但就是因为临深，因为出现了地王，结果2020年房价暴涨46%。
还有作为深圳后花园的清溪，2020年房价暴涨23%，超过了东莞7成的板块，但是经济水平却排不进东莞的前十。
物极必反。
从去年开始，东莞进行了一系列堪称铁血的调控政策。
从2.27新政的限购限贷，到被称为“最严新政”的“莞八条”，再到二手房指导价。
可即便遭遇如此铁拳，东莞楼市依旧韧性十足。
在成交量大幅萎缩的情况下，2021年东莞房价依旧同比上涨11.8%！石碣、横沥等镇街的房价涨幅甚至还在30%左右！
▲来源：安居客
东莞用了一年的时间，到今年年初，才终于彻底锁死了楼市的流动性，将准备起飞的楼市，死死按在了地上。
所以对于好不容易才刹住车的东莞楼市而言，要想重新加速，并不是一件容易的事。
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东莞楼市何时迎来复苏的转折点？
这要看东莞什么时候会出台更加强有力的松绑政策。
作为最像深圳的城市，东莞楼市也和深圳有着很多共同的特点，其中最显著的一点就是：给点阳光就灿烂。
今年迫于经济大环境的压力，东莞在4、5月稍微放松了楼市的封印。
结果刚把二孩三孩家庭的限购放松，把增值税5年改2年，东莞楼市就坐不住了。
▲来源：安居客
从7月开始东莞房价再次开始爬坡，到了11月，一大波利好来袭，东莞房价再次蠢蠢欲动。
所以很明显，如果东莞真如传闻所言，在元旦前后全面放开限购，那么不排除东莞楼市会原地起飞的可能。
但是即便东莞不跟进，以东莞的基本盘来说，最迟明年下半年，也会反弹的。
这座城市最大的底气在于，东莞的新房供应一直都很少，甚至还在下降。
今年11月，东莞一手住宅供应面积仅有31.3万㎡，2583套，面积同比大幅减少64%，环比减少28%。
而随着市场逐渐回暖，购房需求逐渐释放，轻装上阵的东莞楼市很快就能找回状态。
而不论东莞楼市会不会放大招，对于购房者而言，眼下都是淘笋的好机会，因为机会已经跌出来了。
只是有一点要注意，对于那些房价和发展水平严重不符的镇街，最好远离，比如黄江、清溪。
如今处在低位的水乡片区，如麻涌、洪梅等镇，明年成交依然低迷，回调期还会很长。
厚街、茶山、常平、沙田等镇，横盘是大概率的事件。
而如松山湖、中心城区、长安、虎门等强镇，明年肯定会领涨东莞，这就需要眼疾手快了！
本文转载自楼市黄大大（ID：HouseLeader），地段砖家。大大看中的房子，一直在涨！扫码关注他们，读懂中国楼市，建立一套靠谱的认知体系，穿越楼市的风风雨雨，套取这个时代的红利！

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作者：宁侃侃
来源：楼市黄大大（ID：HouseLeader）
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