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上个月我就在文章里跟大家说过：上海的豪宅，这一轮的行情已经到头，价格压力很大。
果不其然，最近的豪宅市场，正迎来抛售潮。
10月21日，西藏北路板块华侨城苏河湾一套别墅在法拍市场拍卖。
这套建筑面积1236.41平方米的内环内别墅，评估价3.12亿，折合单价25w/平米。
从1.75亿起拍，然而最终的成交价只有1.96亿，相当于打了6折，单价16w/平米。
这个结果，简直让人大跌眼镜。
要知道，小区里现在有两套同样的别墅房源在卖，一套挂牌价3亿多，一套挂牌价4亿多。
同小区的高层在卖的，1楼挂牌价都要22w/平米。
这个拍卖价格一出来，你让这些二手房东还怎么卖？
而且，这套房子其实是二次拍卖了，第一次起拍价2.18亿，流拍！
按照过往的行情，二拍肯定是要疯抢的。
然而就是这个捡漏价格，也只有两个人来参加。
加价也是很小家子气，每次只加10万块，生怕一不小心加多了。
所以很显然，这个评估价高了。
包括小区的二手价格，也存在很大水分。
华侨城苏河湾的别墅虽然是内环内，但地处苏州河以北，在很多人心目中属于下只角，离七浦路批发市场很近。
买豪宅，价值认同是很重要的一点。
而且这个别墅虽然面积大，但并非独栋，而是有点类似联排和叠加的组合，产品力一般。
你三个亿的价格，选择面真的太广了，人家买个独栋大别野不香吗，私密性要好很多。
所以从产品的角度来讲，苏河湾的这套别墅也是有点尴尬的。
拍出这个价格，也就不意外了。
至于小区内高层的价格，最高的时候有过26w/平米的单价成交，但人家那是高楼层。
你1楼挂22w的单价，就真的贵。
其实解封之后，上海豪宅的这波涨幅都是有点“虚”的。
因为豪宅的成交少，小区里只要有一两套高价房源成交，就很容易带动整个小区甚至周边小区的房源价格整体向上。
实现无量上涨。
房东们瞬间信心上来了，集体调高挂牌价，爱买不买。
而这种无量上涨的价格是很虚的，不够坚实。
其实除了翠湖天地、凯德茂名公馆等标杆豪宅出现真实的30w/平米以上的成交价格之外。
很多豪宅小区真实成交并不多，挂牌价高更多也只是房东的“一厢情愿”。
现在市场调整，很多房子的价格也就现了原形。
这段时间，很多豪宅都纷纷下调了挂牌价。
华山夏都苑220平，挂牌价从3800万下调到3599万，而且还有谈价空间。
陆家九庐，小楼王挂牌价从4800w一路下降到3600w。
新天地翠湖天地有将近100套二手房在卖。
陆家嘴的世茂滨江花园据说挂牌量达到了200套，而这个小区总计还不到4000套。
有人要出国；有人想卖在高点；
有人则想趁机置换，毕竟世茂滨江花园这个小区，也有点年头了。
所以我一直跟大家说，房子是固定资产，但也是消耗品，也会淘汰会过时的。
现在的顶流产品，未来很有可能会沦为二流。
所以聪明人买房子，从来不是一劳永逸的。
还有一些着急出货的豪宅业主，是真缺钱。
有钱人也会缺钱，比如生意失败，或者需要现金流；而且一旦失去上涨预期，肯定会有不少人挂牌待售。
市场就是这样，买涨不买跌。
在价格上行的时候，房东捂盘惜售，房客求着房东卖；
价格下跌的时候，房东倒是着急了，但客户开始观望。
除了二手抛盘甩货之外，后续天量供应的市区豪宅新房，也在冲击着豪宅的价格。
而市区豪宅天量供应即将砸出：
徐汇滨江启元，云锦东方三期；
虹口海泰北外滩，3栋160-170米的超高住宅；
新天地翠湖六期，建国里三期，绿城黄浦湾二期，滨江凯旋门三期……
另外黄浦区这两年还新动迁了许多地块，未来基本都会变身豪宅进入市场。
粗略算下，未来1到2年，上海市区豪宅会有1万套左右的供应量。
天量的新房豪宅项目砸出，积分下降，必然会给二手市场带来很大压力。
别说一些品质不如流的伪豪宅，二梯队豪宅；就是真豪宅，比如翠湖四期五期，短期内价格可能也要回调一些。
而且法拍市场也在砸盘，接下来会有大批的法拍豪宅进入拍卖流程，价格肯定会低于二手房。
豪宅市场，可谓是四面楚歌。
二梯队豪宅，知名度和品质没那么高，房龄比较老的豪宅，会最先受到冲击。
其实把时间拉长，豪宅的涨幅也是跑输大盘的。
翠湖二期2006年开盘的价格是5.5万，现在的价格大概是25w，16年不到5倍的涨幅。
翠湖天地三期2008年的开盘价是7万左右，现在的价格是24w左右，15年3倍多的涨幅。
而上海顶豪汤臣2005年的开盘价格，就要11w，即便现在能卖40w一平米，17年也不到4倍的涨幅。
相比之下，中产盘联洋的仁恒河滨城2006年的价格是17800元，现在的价格是15w左右。
所以无论是陆家嘴还是新天地的豪宅大平层，另外还有佘山的别墅，虽然这两年火热了一把。
但因为起点（开盘价）太高，基本都是跑输大盘的。
当然，有钱人买豪宅买的是圈层，是面子，是舒适；保值增值可能反而不是头号重点。
不过，正如我们之前跟大家所说，事物总是一体两面的。
现在的豪宅市场对房东不友好，对持币待购的买房人来说则很舒服。
不用担心跳价违约，可以好好地挑一挑，看一看，找找笋盘。
而某些豪宅业主，如果真想出货，建议你接受现实，给出诚意价，否则市场会教你做人。

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